6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Satış İlişkisi Doğuran Haklar Ve Özellikle Önalım Hakkına İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi

1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu önceki Borçlar Kanununa ek olarak birçok yeni hüküm getirmiş bulunmaktadır. Yapılan değişiklikler, hem mevcut Yargıtay içtihatları ve ilmî tartışmaların kanun maddesi şeklinde devşirilmesi hem de kanunda önceden hiç bulunmayan yeni hükümlerin getirilmesi şeklinde olmuştur. Satış ilişkisi doğuran haklar ve özellikle önalım hakkına ilişkin hükümler de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 238 ilâ 242. maddeleri arasında ilk defa yer almıştır. Düzenlemeyle bu haklara ilişkin farklı yeniliklere yer verilmiştir. Bunlardan ilki; önalım (şuf’a), geri alım (vefa) ve alım (iştira) haklarının en çok 10 yıllık süre için kararlaştırılabileceğine ilişkin düzenlemedir. Böylece bu tür haklar için bir üst süre sınırı getirilmiştir (TBK. m. 238). Bir diğer yenilik, sözleşmeden doğan önalım (şuf’a), geri alım (vefa) ve alım (iştira) haklarının aksine bir anlaşma olmadıkça devredilemeyeceği, ancak miras yoluyla geçebileceğine ilişkin düzenlemedir. Şayet sözleşme ile bu hakların devredilebileceği kararlaştırılmış ise devir işleminin hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılması gerektiği ifade edilmiştir (TBK. m. 239/II). Türk Borçlar Kanunundaki düzenlemeden evvel önalım hakkı sadece satış sözleşmelerinde kullanılabilmekteydi. Yeni getirilen hükümle “taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlem” ile artık önalım hakkı kullanılabilecektir (TBK. m. 240/I). Maddenin ikinci fıkrasında ise önalım hakkının şılması kapsamında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamusal yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla kazanılması hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz (TBK. m. 240/II). Türk Borçlar Kanununda satıcının veya alıcının taşınmaz satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini, noter aracılığıyla önalım hakkı sahibine bildirmek zorunda olduğu (TBK. m. 241/I); önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılır veya alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa bu durumun önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemeyeceği (TBK. m. 241/II) ve aksi kararlaştırılmadıkça önalım hakkı sahibinin taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle yaptığı satışın koşulları çerçevesinde kazanacağı belirtilmiştir (TBK. m. 241/III). Türk Borçlar Kanununun tek fıkradan oluşan 242. maddesinde ise önalım hakkının kullanılmasına yer verilmiştir. Buna göre önalım hakkı ancak dava açılarak kullanılabilecektir (TBK. m. 242). Bu çalışmada 6098 sayılı kanun ile satış ilişkisi doğuran haklar ve özellikle önalım hakkına ilişkin getirilen yenilikler Türk hukuku ve ilmî çalışmalar bakımından incelenip değerlendirilmiştir.